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南京孝陵卫地区房地产可行性报告
来源:本站  发布日期:2016-3-9  点击次数:1052
南京孝陵卫地区房地产可行性报告
南京孝陵卫地区房地产可行性报告
目录
第一部分:项目分析
一.项目简介
二.项目SWOT分析
三.项目规划设计方案评析
四.项目综合评价及项目发展策略
第二部分:市场分析
一、南京市总体社会及经济发展状况
二、房地产总体市场现状及走势分析
三、市场需求分析
四、竞争市场调研与分析部分
第三部分 法律风险分析
一、土地出让条件
二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段
三、总体评价
第四部分:投资估算与融资方案
4.1投资估算
4.1.1投资估算相关说明
4.1.2分项成本估算
4.1.3总成本估算
4.1.4单位成本
4.1.5销售收入估算
4.1.6税务分析
4.1.7项目资金预测
4.1.8现金流量表
4.1.9自有资金的核算
4.2融资方案
4.2.1项目融资主体
4.2.2项目资金来源
4.2.3融资方案分析
4.2.4投资使用计划
4.2.5借款偿还计划
第五部分:项目整体定位
一.整体定位原则
二.项目整体定位
三.形象定位
四.产品定位
五.规划建议
六.建筑
七.户型
八.园林建议
九.室内设计建议
十.配套建议
第六部分:不确定性分析
6.1盈亏平衡分析
6.2敏感性分析
6.2.1变动因素一成本变动
6.2.2变动因素二售价变动
6.2.3变动因素一容积率变动
6.3风险分析
6.3.1风险因素的识别和评估
6.3.2风险防范对策
第七部分:综合评价
7.1社会评价(定性)
7.2环境评价(影响及对策)
7.3公司资源匹配分析
第八部分:研究结论与建议
8.1结论
8.2建议
附件:
1、《南京城市发展与住宅市场研究报告》
2、《南京土地招投标市场研究报告》
3、《聚宝山项目提交政府答疑的问题》 A、 第一部分 项目分析
一、宗地位置
¨ 一环线内侧、主城与仙西新市区结合部。宗地位于南京主城东北、一环线(绕城公路)内侧,是联系老城区和仙西新市区的纽带,距新市区“仙林大学城”4公里,距玄武湖——新庄立交5公里,距新街口CBD和湖南路商业中心分别为10公里和8公里,明年5月玄武湖隧道开通后,宗地至老城区中心仅10分钟车程。
¨ 聚宝山与紫金山之间。项目北靠聚宝山,南侧紧临南京最负盛名的风景区——紫金山(又名钟山)。
¨ 距南京经济技术开发区3公里。南京经济技术开发区为国家级开发区,2001年实现GDP60亿元、技工贸总收入205亿元、实际利用外资1亿美元,主要经济指标在国家级开发区中排名16-18位。二环线
一环线
图1-1 宗地区位
、宗地现状
1、四至范围
宗地北靠聚宝山,南至宁镇公路(312国道),东起一环线——绕城公路,西至沪宁铁路和宁栖公路。
聚宝山
宁栖公路
宗 地
绕城公路
车速可达110公里/小时
宁栖公路
沪宁铁路
宁镇公路
车速可达80公里/小时
图1-2 宗地四至范围
2、宗地形状
宗地东西长、南北窄、北侧内凹,形状酷似元宝。
表1-1 宗地面积指标
指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用地净用地
长(米)14002000——1200
宽(米)45050-100——400
面积(平米)645208.5
合968亩13313215000497076.5
合746亩
图1-3 宗地形状及尺寸
3、宗地标高
宗地内由西向东,地势升高
约2m
最低点25m
400m
代征道路
代征绿地
1200m
1400m
450m
坡度15度
坡度10度
垂直坡度,与地面最大高差50米
(1)宗地内部东高西低
¨ 宗地标高25-57米,东高西低,最大高差32米,综合坡度2度。
¨ 按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域,其中,40米以上区域占总用地面积的近一半,31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。
最高点57m
图1-4宗地内部高差
宗地内局部高低落差
(2)宗地标高低于周边用地
¨ 东部显著低于绕城公路,最大高差12米左右。
¨ 西部与沪宁铁路基本持平,局部低于沪宁铁路2米。
¨ 南部局部区域低于宁镇公路,最大高差6米左右。
¨ 北部的聚宝山西峰标高125米,东峰标高100米,从宗地北部开始起坡,逐步升高。
55m
90m
10m
25m
宗地地面
聚宝山
铁路
绕城公路
图1-5 宗地与周边高差剖面图(东西向)
宁镇公路
标高36~49m
聚宝山
标高35~125m
图1-6 宗地与周边高差剖面图(南北向东侧)
)
铁路
绕城公路
宁镇公路
宗地地面
55m
12m
聚宝山
绕城公路
标高50~55m
沪宁铁路
标高36~49m
废弃的
采石场
图1-7宗地与周边高差剖面图(南北向西侧)
)
铁路
绕城公路
宁镇公路
宗地地面
90m
22m
聚宝山
宗地
标高25~57m
图1-8宗地与周边高差
4、地块现状
地块现状以农田、植被、居民住宅、工厂和货运、汽车及汽车设备市场为主,其中,农田和植被占总用地面积的近一半。
图1-9 宗地土地利用现状
(1)工厂与市场
主要工厂与市场共计12家,占地总面积15万平米,大部分仍在生产运营,其中3家有轻微空气污染,没有地下污染,待拆迁后污染将自动消除。
表1-2 工厂基本情况
名称经营业务运营状况环境污染情况
源宝化工公司轮胎装配在运营无
利达服装公司服装生产在运营无
添喜化工洗涤剂在运营轻度空气污染
光英炉业锅炉生产在运营轻度空气污染
包装容器厂包装材料在运营无
金属配件厂金属配件在运营无
野马电声乐器厂电声乐器在运营无
金陵特种电缆厂电缆在运营无
屠宰厂屠宰在运营轻度空气污染
宏大设备市场汽车设备销售在运营无
东风汽车汽车销售在运营无
玄武湖货运市场货车停车场在运营无
(2)居民
居民隶属岔路口村,分“西杨坊”和“东杨坊”2个村民小组,共有居民约400户、1200人,住宅建筑面积约8万平米。
(3)农田
农田与山体植被面积约20万平米,其中,苗圃2万平米,葡萄园2000平米。
(4)树木
宗地内主要树木有水杉、梧桐、枫杨、榉木等,其中道路沿线以水杉和梧桐为主,东北部靠近用地北界有500平米竹林,保留价值较大。
图1-10 宗地主要树木分布
(5)水塘
¨ 宗地内有水塘20多个,规模普遍较小,其中,500平米以上的3个,最大的1000平米。
¨ 大部分水塘用作农田灌溉,水面被浮萍覆盖,其中1座为鱼塘,占地1000平米,水质良好。
图1-11 宗地地表水分布
(6)高压线
¨ 现状有2条110KV二回高压线从宗地内部穿过。
¨ 根据规划,宗地西侧100米处将建设220KV变电站,宗地内部将只有1条110KV二回高压线从西侧用地边界穿过,且大部分在代征绿化带内,对净用地基本无影响。
图1-12 宗地高压线走向
5、拆迁
北侧聚宝山山凹及西侧农场山脚下2块地列入宗地代拆迁范围,拆迁土地总面积1445亩,房屋总面积22.4万平米,居民693户、工企单位48家,需安置劳动力268人,保养人员148人。其中,
¨ 宗地拆迁面积968亩(含代征道路与绿化用地),占拆迁总面积的67%,拆迁居民400户。
¨ 代拆迁范围面积477亩,占拆迁总面积的33%,拆迁居民近300户。
宗 地
图1-13 宗地拆迁范围
三、周边道路及出行方式
1、道路
对外联系道路主要有绕城公路、宁镇公路、宁栖公路和岔仙公路4条,其中:
¨ 宁镇公路:既是城市东西向主干道,又发挥城市对外交通联系的功能,是宗地与老城区联系的主要通道,时速可达80公里/小时,在新庄立交可通过多条干道通往老城区,明年5月玄武湖隧道开通后,从宗地经宁镇公路、玄武湖隧道至老城区——新模范马路仅10分钟车程,并且可以通过新模范马路、城西干道等快速路连接城市西部地区。
¨ 绕城公路:时速可达110公里/小时,通过柳塘、马群、八百户、双龙街和花神庙等立交通往主城各个区域。
¨ 宁栖公路:通往尧化门、栖霞山,规划拓宽为34米。
¨ 岔仙公路:通往亚东(仙林大学城),规划拓宽为33米。
表1-3 宗地周边现状与规划道路一览
名称级别宽度(m)车道速度(公里/小时)交通流量
(辆/日)路面
绕城公路全封闭快速路50双向8车道11015000沥青
宁镇公路一级国道48双向8车道8020000混凝土
宁栖公路现状公路8————10000水泥
规划交通性主干道34双向6车道——————
岔仙公路现状公路6————————
规划交通性主干道33双向6车道——————
出入口
宁镇公路
时速可达80公里/小时
图1-14 宗地现状道路
图1-15 宗地周边道路规划
2、公共交通
宗地周边公共交通发达,目前有6条公交线路,其中50路由宗地内部穿过,平均每条线路10-15分钟一班,晚上最后一班8:40结束。
表1-4 公交线路基本情况
公交线路通行区间通行时间班次间隔
71W南京站-尧化门-新港开发区5:30-20:3010分钟
309W南京站-岔路口-马群-麒麟门-悦民路6:30-20:0015-20分钟
70W丹凤街-亚东(仙西)6:10-20:405分钟
50W南京站-仙鹤门-亚东(仙西)6:30-20:0015分钟
南汤线南京站-岔路口-仙鹤门-麒麟门-汤山5:00-17:3020分钟
南上线南京站-尧化门-栖霞山-龙潭-上坝6:50-18:3020分钟
3、轨道交通规划
规划地铁4号线沿宁镇公路从宗地南侧穿过,根据南京轨道交通建设时间安排,预计将在2010年以后开工建设。
图1-16 宗地周边轨道交通规划
四、周边3公里社区配套
项目周边住宅稀少,开发成熟度低,现有配套设施不足:
¨ 宗地周边社区配套集中分布在“尧化门”、“花园路”和“规划的仙西新市区中心”,最近的“尧化门”距宗地2公里,2公里之内除“紫东小学”和“紫东中学”(宗地内现有居民的子女在这2个学校上学)以外,基本没有其它社区配套设施。本项目规模大,除政府规定必须配建学校和幼儿园之外,参照“万科四季花城”开发模式,完全可以通过自建配套的方式解决其它日常生活配套问题。
¨ 项目与市中心以及周边主要配套区——“尧化门”、“花园路”和“规划的仙西新市区中心”之间交通发达,车程在5-10分钟左右,可以解决大型和高档次的生活配套服务问题。
¨ 仙西新市区中心规划有大型休闲广场、图书馆、展览馆、医院、体育场馆、文化艺术中心、青少年宫、商业娱乐设施等配套服务,政府计划在3-5年内建成。
图1-17 社区配套分布图
图1-18 尧化门主要社区配套分布图
规划仙西
新市区中心
花园路
尧化门
图1-19 花园路主要社区配套分布图
图1-20 仙西新市区中心规划图
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